利回りって何？
賃貸にする場合、気にしたいのが所有不動産を貸した場合の「利回り」です。利回りとは、「購入費用（投資した額）に対して1年間でどのくらいの収入を得ることができるか」を割合で表したもので、
下記のような式になります。
例えば、3,000万円で購入して、家賃収入が月額10万円とすると、年間収入は120万円、この場合の利回りは120万円÷3,000万円×100＝4％となります。
ちなみに、利回りの考え方には表利回りと実質利回りの2つがあります。上記の計算はあくまで表利回り。リスク回避のためには実質利回りで判断したいところです。
なお、不動産広告に掲載されている利回りは表利回りであることが多いようです。
この実質利回りとは、年間総賃貸収入から物件の運用コスト（委託費、仲介手数料、管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険料、家賃保証料など）を差し引いた年間純収入で考えます。
先の計算にこれを当てはめると、例えば委託費や固定資産税などの運用コストが50万円だったとすると、（120−50）万円÷3,000万円×100＝2.3％となります。
この2.3％をどう判断するかですが、一見定期預金などの利率に比べるといいようにもみえます。
ところが、家賃収入は空室リスクや、物件の下落リスクなどもあり、金融商品との単純比較は難しいのが実状です。
これらを考え合わせても実質利回りで6％〜8％、理想は10％をキープしたいところです。
実際にサイトなどを参考に、自分の所有物件がいくらで貸せるかサンプルを多く集めて算出したうえで、上記に当てはめてみて判断材料としてみましょう。
